新城控股 光環下暗藏危機

3月30日晚間，新城控股發布2021年財報，區別于其他千萬房企開篇即自我檢討的財報，新城控股表現出了在行業整體承壓的大背景下，穩中求進的信心。

但從其披露的財務數據來看，華麗業績下已暗藏危機。

增速放緩 凈利潤下滑

對比此前的數據來看，如今的新城控股已不復當年之勇。

報告顯示，2021年新城控股實現銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米，銷售額同比2020年的2509.3億元下降了6.8%，離此前宣告的年度目標2600億元銷售額還差262.25億元，目標完成率為89.9%。

營收來看，2021年，新城控股取得營業收入 1682.32 億元，同比增長15.64%，歸母凈利125.98億元，同比減少17.42%；扣非后歸母凈利102.45億元，同比減少21.53%。其中營業收入看似增長，但其增長幅度同比2020年幾乎減少了近三分之二，是近5年來的最低增速。整體毛利率為20.4%，較上一年同期下滑3.1個百分點。與此同時，新城控股的凈利潤還大幅下降，陷入“增收不增利”的困局之中。

從三道紅線來衡量，新城控股為綠檔房企，剔除預收賬款后的資產負債率為 69.95%, 凈負債率48.12%, 現金短債比1.07。雖沒有了“三道紅線”的壓力，但現金短債比下降很快，處于邊緣徘徊。

同時新城控股在評級方面卻有所改動。2月22日，三大評級機構之一的穆迪將新城發展（0103.HK）、新城控股（601155.SZ)及新城環球展望由“穩定”調整至“負面”。穆迪分析師認為：“負面展望反映了穆迪對新城在未來12-18個月內房地產銷售萎縮和信用指標減弱的預期，且運營環境和融資條件受限。”

現金流危機 寒冬之下的裁員

地產行業是個資金密集型行業，資金的周轉率往往決定公司的生存和擴張能力，尤其是在大環境遇冷之下，所有人都在尋找新的突破口。而在現金流方面，2021年新城控股幾項數據波動都較大。

去年，新城控股信用減值損失4.65億元，是2020年1.56億的近3倍；資產減值損失48.37億元，比上一年猛增加了32.4億元。營業外支出1.67億元，其中賠償、罰款、違約金及其他增加了約6276萬元，攀升到1.06億元。取得經營凈現金流約219.8億元，比2020年3.81億元暴增了約56倍，但相比2019年435.8億元，仍只是其一半的經營現金凈流入。

“吾悅廣場”作為新城控股的王牌產品，一直廣受關注。2022年，新城控股計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目25座，全年商業運營總收入目標為105億元。但這些在建的吾悅廣場需要大量的現金流作為支撐，且在疫情影響下，面對關停風險，商場的投資者會愈加謹慎，短期套現會很難。

除此之外，今年年初新城控股還陷入了裁員風波中。對此，新城控股宣稱是進行了組織架構調整，將住開事業部下屬區域進一步壓縮，住開和商開一共精簡為10個大區，并進行了裁員。有員工表示，此次裁員來得太突然。不少員工被人力資源談話，有人被勸退，有人則被告知轉崗，如不接受轉崗則另等通知。

對于此次組織調整，新城控股回應稱，為了適應環境變化，聚焦長期主義，組織架構迭代勢在必行。

庫存壓力與營銷風波

2021年，新城控股共計新增土地儲備77幅，總建筑面積2157.66萬平米，相比于去年土儲總建面4139萬平米已縮減近一半，拿地頗為謹慎。平均樓面地價3555.37元每平米，三四線城市拿地占比回到6成。但據克而瑞數據顯示，自去年下半年起，三四線城市庫存壓力陡增，截至2022年2月末，三四線城市去化周期已經增至23.25個月，逼近2020年3月疫情期高位。

在當前市場環境持續遇冷的境遇下，今年年初，山東濱州、江蘇徐州、山西運城、河北滄州等多個城市的吾悅廣場推出“工抵房、工抵鋪”項目，‘住宅+商業’主導下的規模擴張，出現了諸多次生問題，引發了已購房業主的投訴。因激進去化而出現的‘工抵房’‘工抵鋪’‘商改住’等營銷手段，或將加速透支品牌房企信譽。”（來源|大華觀察）