中交地產(chǎn)扣非凈利潤(rùn)巨虧！三道紅線全踩，巨額擔(dān)保致負(fù)債承壓

業(yè)績(jī)下滑，負(fù)債攀升，現(xiàn)金流承壓，再加上如今行業(yè)下行的大背景下，中交地產(chǎn)的千億夢(mèng)怕是很難完成了。

近日，中交地產(chǎn)發(fā)布了2021年年報(bào)，據(jù)年報(bào)顯示，其業(yè)績(jī)?cè)鍪詹辉隼鄯莾衾麧?rùn)在近4年中首次出現(xiàn)罕見的較大虧損，且各項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率出現(xiàn)不同程度下降。

但相反的是，其股價(jià)近段時(shí)間連續(xù)走高，大股東還精準(zhǔn)減持套現(xiàn)上億。

不僅業(yè)績(jī)下降，中交地產(chǎn)的“三道紅線”更是全部踩中，這在有央企背景，擁有融資便利的房企中屬實(shí)罕見。另外，中交的短債無(wú)法覆蓋，存在較大缺口。

除了表內(nèi)負(fù)債，中交高達(dá)凈資產(chǎn)四倍的巨額擔(dān)保也為其償債更加一層風(fēng)險(xiǎn)，在最近出臺(tái)的政策中，中交根據(jù)要求需要整改，但以其目前的狀況，怕是有些難度。

【增收不增利，扣非凈利潤(rùn)下滑至負(fù)數(shù)】

4月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布2021年年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

據(jù)年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入145.42億元，較上年增長(zhǎng)18.23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.36億元，同比減少32.19%；扣非后的凈利潤(rùn)-4.32億元，同比減少2143.7%。

對(duì)比此前其扣非凈利潤(rùn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，其2020年的扣非凈利潤(rùn)為2100萬(wàn)元；2020年為2100萬(wàn)元；2019年為2.59億元；2018年為2.86億元，如今中交地產(chǎn)的扣非凈利潤(rùn)已經(jīng)下降至負(fù)數(shù)。

可以看出，中交地產(chǎn)和大部分房地產(chǎn)一樣，陷入了增收不增利的漩渦，并且其扣非凈利潤(rùn)在近4年中首次出現(xiàn)罕見的較大虧損。

另外，中交地產(chǎn)期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為107.6億元，雖然相比2020年底的89億元增加了18.6億元，有所提升，但其經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流也已連續(xù)4年為負(fù)值，凈流入為-44.5億元。

從毛利率波動(dòng)來(lái)看，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售的毛利率同比去年下降3.53%為22.73%；房產(chǎn)租賃的毛利率下降1.65%到60.14%的水平；物業(yè)管理的毛利率減少了33.34%為-55.50%；其他業(yè)務(wù)的毛利率下降15.27%到57.98%的水平。

整體來(lái)看，其四大項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率都出現(xiàn)了不同水平的下滑。

從成本支出來(lái)看，中交地產(chǎn)2021年的銷售費(fèi)用支出為6.93億元，同比2020年末的5.19億元增加了33.53%；2021年的管理費(fèi)用為4.99億元，同比2020年的4.34億元增加了14.98%。

也就是說(shuō)，中交地產(chǎn)的費(fèi)用支出不同程度的上漲必然會(huì)擠占其利潤(rùn)空間。

有趣的是，在業(yè)績(jī)?cè)鍪詹辉隼那闆r下，中交地產(chǎn)卻在過(guò)去的16個(gè)交易日內(nèi)創(chuàng)下了12個(gè)漲停的紀(jì)錄。股價(jià)飆升的同時(shí)，其大股東湖南華夏和重慶渝富相繼減持套現(xiàn)上億。

【腳踩“三道紅線”，短債無(wú)法覆蓋】

業(yè)績(jī)下降的同時(shí)，其債務(wù)壓力也不小。

據(jù)年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，中交地產(chǎn)總負(fù)債為1240.17億元，資產(chǎn)負(fù)債率為87.36%。

值得一提的是，從2016年開始，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍不低于85%。

中交地產(chǎn)凈負(fù)債率為217.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%，現(xiàn)金短債比為0.6倍。

也就是說(shuō)，如今的中交地產(chǎn)三道紅線全踩，這在身為有央企背景，有融資便利的房企中實(shí)屬罕見現(xiàn)象。

另外，中交地產(chǎn)截止2021年末的短期借款為8.89億元，同比2020年末的22.39億元來(lái)說(shuō)已經(jīng)下降一半；其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債相比2020年末的58.19億元已經(jīng)上升到如今的177.86億元，翻了有三倍；應(yīng)付票據(jù)為3.8億元。

其短債合計(jì)為190.55億元，但其年報(bào)中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為107.6億元，很明顯其資金無(wú)法覆蓋短債，有巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

以現(xiàn)在的情況來(lái)看，其負(fù)債壓力進(jìn)一步加大。

為了緩解債務(wù)壓力，中交地產(chǎn)多次向母公司借款。此前的2021年中交地產(chǎn)向控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)借款了兩次，兩次額度都是不超過(guò)一百億，年利率不超過(guò)10%。但以目前來(lái)看，借款并沒有改善中交地產(chǎn)的窘境。

業(yè)績(jī)下滑，負(fù)債攀升，現(xiàn)金流承壓，再加上如今行業(yè)下行的大背景下，中交地產(chǎn)的千億夢(mèng)怕是很難完成了。

【巨額擔(dān)保，不符合“兩禁兩控”要求】

去年，房地產(chǎn)行業(yè)多家放棄暴雷，在行業(yè)下行的情況下，房企紛紛發(fā)債補(bǔ)血，甚至賣子回血等操作不斷，只為保證現(xiàn)金流充足好度過(guò)“寒冬”，而中交地產(chǎn)也不例外。

近段時(shí)間，中交地產(chǎn)頻繁為旗下子公司融資提供擔(dān)保。

3 月 27日，中交地產(chǎn)惠州為中交置業(yè)提供擔(dān)保，擔(dān)保金額不超過(guò) 4.998 億元，擔(dān)保方式為連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

2月7日，中交地產(chǎn)為惠州中交雅頌提供不超過(guò)5.997億元的擔(dān)保，惠州中交雅頌就中交地產(chǎn)提供擔(dān)保部分向中交地產(chǎn)提供反擔(dān)保。

1月26日，中交地產(chǎn)為惠州中交置業(yè)提供擔(dān)保不超過(guò)9.99億元，擔(dān)保方式為連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

巨額的擔(dān)保已經(jīng)讓中交地產(chǎn)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。

截止2022年2月28日，公司為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額144.7億元，占?xì)w母凈資產(chǎn)的444%。

然而，中交地產(chǎn)巨額的擔(dān)保，不僅在債務(wù)上加大了壓力，還不符合“兩禁兩控”的要求。

根據(jù)要求顯示，中央企業(yè)總擔(dān)保規(guī)模不超過(guò)集團(tuán)合并凈資產(chǎn)的40%，單戶子企業(yè)（含本部）擔(dān)保額不能超過(guò)本企業(yè)凈資產(chǎn)的50%。但以中交地產(chǎn)高達(dá)歸母凈資產(chǎn)四倍的擔(dān)保額，想要整改怕是難上加難。

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作者：天一