世聯行踩雷巨虧，大橫琴多點輸血

房地產的寒冬中，難過的不只有開發商，還有依附著它們生存的企業。

國內最大的地產代理公司世聯行

，因大客戶資金鏈崩潰，公司產生巨額資產減值，致使2021年業績巨虧。

好在，公司提前攀上了珠海國資這棵高枝，獲得資金、業務等方面多點輸血，才能在不確定的市場中，獲得更多的可能性。

巨虧11億

在地產行業的凌冽寒風中，世聯行（002285.SZ）作為中國最大的地產代理公司，更能深切體會到寒冷。

13日，公司披露的2021年度報告顯示，全年錄得營業收入60.83億元，同比下降9.52%；歸母凈利潤暴降1118.09%，虧損11.29億元，扣非凈利潤更是下降5578.70%，虧損13.81億元。

這一年，公司整體毛利率15.07%，比過去的兩年還有一定幅度的增長，為何業績降至冰點？

地產中介類業務，是世聯行最重要的收入來源。2021年，該板塊實現收入44.60億元，對公司營收的總體貢獻超過70%。其中，代理銷售業務，全年已結算代理銷售額3134.79億元、已結算代理銷售面積2959.65萬㎡，分別同比下滑18.43%和13.63%。平均代理費率0.77%，實現代理銷售業務收入24.01億元，同比下降19.81%。

房地產中介行業，重度依賴地產行業的整體行情。在地產行業的黃金時代，世聯行拿下樓盤的銷售代理業務，只需派人坐在售樓部，就可等客上門賺取傭金。

如今，地產商的日子都不好過，不斷壓縮項目銷售費用。只有能給項目帶來客流，并促成銷售的合作方，才能從他們腰包里掏出錢來。

于是，地產中介行業越來越內卷。特別是貝殼對新房業務介入，散布在全國各地的數以萬計的貝殼顧問們，是微信朋友圈里唯一可與微商比肩的最勤奮的一批人。為了獲取客戶，他們每天刷頻朋友圈信息，為了促成交易，貼身服務，車接車送。

除了競爭對手用“行商”模式對世聯行“坐商”模式的打擊，更有地產老板們驟然緊巴的日子。

去年，世聯行某地產大客戶，出現商票逾期兌付。截至年末，對該客戶的應收款余額為12.66億元。除此之外，還有其他地產客戶也出現資金鏈緊張，計提壞賬損失2.22億元。公司全年計提各項資產減值準備16.6億元。

持續轉型

世聯行成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢、交易代理、價格評估、投資策劃的服務機構之一。

經過十年積累，公司從2003年起，正式啟動全國化戰略，明確代理和顧問兩大主營業務。

2009年，公司在深交所掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產綜合服務提供商。在地產行業長期浸淫，世聯行能更早感知國家層面持續調控，對行業可能帶來的深刻影響。

代理和顧問，都是一錘子買賣，一個項目賣完之后，就得去找下一個項目。于是，從2014年開始，公司未雨綢繆，啟動“祥云戰略”，將業務延伸至資產運營和資產管理業務，布局行業的下半場。

世聯行將金融服務作為新戰略的切入口，從零起步，2014年該業務即實現收入2.69億元，2018年達到7.67億元的頂峰，超過60%的毛利率，更是在公司所有業務板塊中一枝獨秀。

不僅如此，公司以“紅璞”為品牌，進軍熱鬧異常的長租公寓行業，但因該行業投入周期長，見效慢，始終沒有為公司貢獻利潤。

新戰略的啟動，以及地產行業周期性上升，共同推動了公司在一定時間內業績持續飄紅。

2014年-2017年，公司營業收入從33.08億元增至82.12億元，歸母凈利潤從3.94億元增至10.04億元。

此后，即進入連續下滑通道。

2020年，公司控制人發生變更，控股股東由世聯中國變為珠海大橫琴，實際控制人從陳勁松夫婦變更為珠海國資。

在新老板的帶領下，公司進一步梳理業務結構，確立“大交易+大資管”兩大核心業務體系。

大橫琴輸血

珠海大橫琴入主世聯行快如閃電。當時，上市公司正在籌劃對行業老三同策咨詢的并購，意欲進一步擴大地產代理的市場規模，鞏固自身行業老大的地位。

市場對這宗交易并不看好。2020年7月，同業并購宣告終止。

隨即，世聯中國啟動股權轉讓，將所持世聯行2.02億股（占總股本的9.90%）以2.80元/股，合計5.65億元，轉讓給珠海大橫琴。

僅相隔十多天，公司原第二大股東華居天下，以3.10元/股，合計3.79億元，將所持世聯行6.0%讓予珠海大橫琴。

不久之后，世聯中國宣布，將擁有的上市公司14%股份的表決權委托給珠海大橫琴，助其成為掌控29.90%表決權的第一大股東。

在傳統地產代理業務下滑之際，擁有深厚國資背景、作為橫琴新區全島工商物業和城市配套設施集中運營管理者的珠海大橫琴，無疑可以給上市公司帶來更多的可能性。

大橫琴一出手就是5億元，借給世聯行用于發展物業管理、商業管理等資產管理業務。今年1月，大橫琴又聯合多方，以5.3億元收下上市公司持續虧損的長租公寓運營平臺世聯房集，世聯行不僅借此將長租公寓運營模式，從中資產轉變為輕資產，還獲得了2.35億元投資收益。

珠海大橫琴對公司業務上的支持也在陸續兌現。

世聯行不僅將大資管業務總部放在橫琴，還以橫琴項目作為城市資產管理業務的“試驗田”，以此建立服務體系。

2021年，公司新簽約全委托項目22個，新簽約面積163萬平米。僅在橫琴當地，就拿下包含城市公共服務、公園服務、學校服務、公寓服務等15個項目。

全年，公司城市管理業務實現收入7.36億元，同比增長16.42%，是為數不多的保持增長的業務板塊。

“過去的一年，房地產行業處于急速向下的‘風險、出清’階段，過去多年從未出現過。”世聯行董事長胡嘉和聯席董事長陳勁松，在給股東的聯名信中說，政策向好和不確定性依然共存，必須正確理解和接受這樣一個降檔的市場，認清現實，接受“新常態”，才能走得更遠。

內容來源： 斑馬消費

作者：楊柘