段先念告別華僑城，他的“曲江模式”走通了嗎？

段先念因退休離任華僑城的同時，華僑城營收首次突破千億規模。

4月8日，華僑城A發布公告，鑒于公司董事長段先念已達法定退休年齡，即日起不再擔任公司董事長、執行委員會主任委員、戰略委員會主任委員等職務，離任后將不再擔任公司任何職務。

同日公告，原保利集團總經理張振高增補為公司第八屆董事會非獨立董事候選人，并同意將其提交公司股東大會選舉。

張振高將接任段先念原先職位。作為央企的華僑城，再次平穩實現了高層管理人員的過渡。而主政華僑城八年時間的段先念，是否又實現了當初入主集團的壯志雄心？

2015年，華僑城開啟段先念時代。同年8月，段先念主導下的華僑城三大轉型思路開始明晰：推進“旅游+地產”的創業模式；創新“旅游+互聯網+金融”的補償模式；深耕“文化+旅游+城鎮化”的發展模式。

段先念試圖將業務邊界進一步拓寬，朝著完善的產業鏈方向發展。順應轉型，華僑城將旗下業務板塊劃分成了四大類：文化產業、旅游產業、新型城鎮化、電子（康佳集團）。

他想帶著讓其一戰成名的“曲江模式”走入華僑城，走出西安。讓華僑城成為“中國文化旅游業航空母艦”，擺脫對房地產業務的依賴。

離不開的房地產

八年時間過去，華僑城的營收逐年增長，突破千億；凈利潤在逐年增長后，僅在2021年大幅下降。

即便華僑城不愿承認自己是房地產企業，但這項業務仍是其重中之重。

華僑城2021年年報顯示，全年實現營業收入1026億元，同比增長25.25%，首次突破千億規模。其中，公司旗下景區、酒店等業務恢復至2019年同期的150%；房地產業務2021年實現簽約銷售面積399萬平米、簽約銷售額825億元。

報告期內，華僑城實現凈利潤71億元、歸母凈利潤38億元，分別同比減少55%、70%。其中：旅游綜合業務收入433億元，與上年基本持平；毛利率32%，同比降低10個百分點。房地產業務收入590億元，同比增幅58%；毛利率21%，同比降低38個百分點。

由于華僑城并未詳細披露過旅游綜合業務收入的結構，外界難以判定的是旅游綜合收入里有幾成收入為旅游地產業務貢獻。

根據華僑城2020年公司債券評級報告顯示，2019年，公司旅游綜合收入為302.63億元，同比增長53.96%，主要系旅游地產結轉收入規模增長所致，占比由上年的41.40%增長至 50.95%

另有一份債券評級公告計算發現，2017年華僑城82.44%的收入來自地產。

對于華僑城2021年利潤大幅降低的問題，華僑城董事、總裁王曉雯在業績交流會上解釋稱：“一是受房地產調控政策的影響；二是公司內部結轉結構的變化；三是業內各房地產公司區域采取保守的投資策略；四是公司對部分存在減持的存貨本公司計提減持。”

這也意味著，段先念當年試圖將華僑城業務邊界拓寬，發展文化產業、旅游產業等轉型思路，兜轉八年未行進多少，“房地產”還是華僑城的業績來源。

“曲江模式”道阻且長

段先念成名于西安，實現從地產商人到政府領導，再成為央企董事長的轉變。

1996年，段先念進入西安高新技術產業開發區工作，開始在政府部門的工作歷練。6年后，段先念開始兼任西安曲江新區管委會主任、黨工委副書記。

當時的曲江新區還是農田一片，亟待開發。段先念在任期間，開創出了聲名遠揚的“曲江模式”，將原本一片荒田的西安城南區域打造成了西安城市名片，囊括了大雁塔、大唐芙蓉園、大慈恩寺遺址公園、大唐不夜城等景區。段先念也于2007年4月出任西安副市長，直至2014年調崗華僑城。

一般的開發流程是招商—策劃—規劃—建設；段先念是反其道而行之，變成策劃—規劃—環境建設—招商，實現了商家不請自來的良性循環。該模式被稱為曲江模式。

曲江模式有力助推區域的城鎮化發展，挖掘了西安的旅游資源。但也有業內人士認為，曲江模式造成過度商業化的后果，影響城市的歷史文化積淀。

段先念入主華僑城后，一度大刀闊斧進行改革，推進其轉型戰略。其中包括，展開體制機制改革，設立戰區制管控模式；開啟央地混改大幕，先后重組云南世博集團、云南文投集團；創新融資手段，成立華僑城資本投資管理有限公司；探索人才市場化，全球公開選聘子公司高管；組建歡樂谷集團，全面落實振興康佳戰略等。

2017年，段先念再次帶領華僑城為西安投資2380億元，項目覆蓋西咸新區、未央、碑林、蓮湖、曲江等多個區域的大型文化旅游綜合項目。

但華僑城集團的擴張并不順利，在西安，華僑城對曲江文投的收購被中止；華僑城試圖設立的第二總部云南，去年也一度密集轉讓資產。

事實上，華僑城的文旅項目主要以文化旅游帶動商業開發，低價拿地的同時通過旅游地產開發獲得豐裕收入。這一直都是華僑城發展文旅地產的優勢，然而，華僑城在段先念主導下偏好三四線城市，地產去化十分緩慢，開發旅游資金沉淀久，加上受不同地方政府政策與規劃變動不一影響，不確定性變大。

“曲江模式”在別的地區推進已不如當年那般順暢。

不過，雖有阻礙與挫折，華僑城對于文旅業務仍然保持著一貫的堅持。

2021年華僑城旗下27家景區、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅游區、1臺旅游演藝共接待游客7797.9萬人次，為2020年182%的水平，恢復至2019年的150%；剔除2021年新增加項目，為2020年117%的水平，恢復至2019年的96%。

根據華僑城今年1月投資者會議中的透露，在建項目方面，西安歡樂谷陸公園、襄陽奇幻谷、樂清歡樂水陸公園等5個主題公園項目正在推進中；南京、中山、湛江、滁州、巢湖等地6個開放式旅游區項目正在推進中。

華僑城表示，主題公園方面將以歡樂谷為核心，繼續打造主題公園產品體系，在一線和強二線城市繼續布局歡樂谷連鎖主題公園。

在退休離任前，段先念對華僑城下一階段重點工作提出五個思路：一是保持定力，積極破題“旅游+互聯網+金融”的補償模式；二是找準方向，科技與數字化是未來，是新商業模式的基礎；三是開拓市場，積極發現新領域投資機會；四是強化治理，充分挖掘集團內生潛力；五是堅守紅線。

段先念的八年，也是華僑城在曲折發展中，卻有些沉寂的八年。當初外界對段先念所期待的，有些他完成了，有些只能留給下一任了。（來源：地產一條）