增供給　優結構　保民生——福州市上半年住宅用地市場綜述

沒有出現面粉貴過面包的現象！更沒誕生新地王！今年上半年，福州住宅用地市場可用“量增價穩”來概括。
　　福州市國土資源局最新出爐的統計數據表明，截至6月底，福州六區公開競拍出讓住宅用地總面積為102.08萬平方米，是去年同期的2.3倍，地價平穩運行。
　　今年來，福州局立足職能，堅決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”的要求，在實行“凈地”出讓的同時，采取了提高競買保證金比例、縮短開竣工時間、提高競買條件、調整繳款比例及時間、限地價競配建等措施，促進住宅用地市場健康發展。
　　增加供給穩定地價
　　今年初，福州局就確定“穩中有增”的供地計劃。據介紹，市本級2017年住宅供地比2016年增加1.6倍以上，2018年供地計劃在去年高基數的情況下同比至少增長10%以上，計劃供應土地347公頃。為了保證供地計劃完成，今年，福州加大征遷工作力度，預計將完成51項共1117公頃的征遷任務。
　　福州局土地利用處處長謝文鋒說，對于目前正處于城市擴容的高速發展階段的福州來說，通過加大土地供應量，有利于以市場化手段調節地價，抑制房價過快上漲。
　　從執行的情況來看，時間過半，任務完成遠已過半。上半年，福州六區已經舉行了7場土地公開出讓，累計供應37幅地塊，其中25幅成交，土地出讓總面積為102.08萬平方米，是去年同期的2.3倍，建筑面積為240.78萬平方米。
　　而從土地供應的分布區域來看，晉安區9幅、倉山區5幅、馬尾4幅、臺江3幅、鼓樓2幅、長樂2幅。同時，福州周邊縣市的土地出讓數量增加，節奏也進一步加快。特別是福清，去年上半年共出讓4幅地塊，土地總面積12.9萬平方米。而到了今年上半年，已出讓11幅地塊，土地總面積更是達到了41.61萬平方米，增長超兩倍。連江、閩侯和永泰也都加快了土地供應速度。
　　內冷外熱是健康現象
　　與往年動輒幾十家房企瘋搶一塊地相比，上半年福州市中心城區住宅用地市場顯得有些冷。
　　5月7日，福州市區今年第2次土拍落錘，原定入市的4宗地塊僅有2宗進入拍賣環節。其中宗地2018-09號倉山清富棚改項目DE地塊是因為規劃調整而取消出讓，宗地2018-12號鼓樓鼓樂路沿線舊改地塊六則是因為報名競買人數不足2人而取消出讓。記者了解到，今年福州市區已經舉行的2次土地拍賣會，成功出讓的7宗地塊溢價率普遍不高，其中溢價率最高的是2018-03號晉安地鐵平衡地出讓地塊一，溢價率僅為13.9%。
　　反之，福清、永泰等外圍地方熱度不減。5月3日，福清市今年第4次土地拍賣出讓3宗地塊，總起拍價18.5億元。3宗地塊都設置了較高的配建安置房比例，仍吸引了保利、名城、金輝、正榮、潤投等多家知名房企參與。最終3宗地塊皆成功出讓，出讓總金額達29.18億元，溢價率超70%。無獨有偶。5月30日，長樂區公開出讓兩幅地塊，競拍過程非常激烈，兩幅地均超過130輪競拍。
　　對這種內冷外熱現象，謝文鋒認為“健康”。他說，市中心區地塊，地段優勢非常明顯，地價近年來居高不下，要讓它穩中有降，除了加大土地供給，還得提高競拍準入門檻。為此，福州局提高競買保證金要求，把以前保證金由“一對多”變為“一對一”；同時縮短開竣工時間，要求房企在一年內動工，并一次性上市，不得擠牙膏式賣房。“這些舉措非常考驗開發商的資金實力和應對能力，許多房企是心有余而力不足。”至于流拍現象，他認為在金融去杠桿和中心城區限購、限貸的大背景下，房企拿地更加理性，屬正常現象，不足為怪。
　　與此同時，福州周邊縣（市）地塊的“性價比”優勢進一步凸顯。在一些房企看來，福州周邊縣（市）拿地成本小、競爭也沒有市區那么激烈。但隨著大福州規劃的推進、路網建設的進一步完善，城區和周邊縣（市）的聯系更加緊密，周邊縣（市）樓市的升值空間或許更大。“既然在市區拿地難、壓力大，轉向周邊拿地，其實也是房企應對市場變化的探索和出路。”謝文鋒說。
　　競配建成為新常態
　　此前的土地出讓，都是“價高者得”，這容易產生高的土地溢價，推高房價。為了抑制房企拿地熱情過高導致的土地成本大幅上漲，今年福州市加大競配建安置型商品房的要求，有的地塊配建比例甚至達到住宅建筑總面積的90%。此外，今年福州還出臺政策，要求安置型商品房與面向社會銷售的普通商品房需要“同標準同銷售”，以保障不同層次人群的住房需求。
　　5月7日，在福州局舉行的第二場國有建設用地使用權出讓活動上，公開拍賣出讓2幅住宅用地，總出讓面積6.86萬平方米，起拍總價10.97億元，平均起拍樓面價8945元/平方米。2幅商住地塊需要采用“限地價、控房價、競配建社會公共保障房”的方式進行，分別須建設可建住宅建筑總面積90%和80%的安置型商品住房，并按照規定的均價銷售，由福州市政府指定對象購買。本次土地拍賣雖吸引了世茂、建發、融僑、雅居樂等8家開發企業參與競拍，但最終出讓的2幅地塊的樓面價均沒有超過1萬元/平方米，遠低于同板塊其他地塊的價格。
　　在上半年的土拍市場上，像這樣競配建成為常態。福州六區成交的25幅地塊中，有13幅有配建要求，其中11幅地塊的配建比例甚至高達80%、90%。而這些地塊的樓面價均在萬元左右。
　　福州局一線考核辦公室負責人楊景恒說，今年加大競配建的力度就是全面落實房地產市場調控要求，回應民生重大關切，有效配置住房供地總量、結構、時序，建立住宅用地供應長效機制的重要舉措。
　　業內人士指出，“拍賣+競配建”的模式，這對參拍企業提出了較高的綜合實力考驗。對于成本控制能力弱、周轉速度慢的開發商，可能會壓縮企業的利潤空間，拿地激情消退，在抑制“地王”出現的同時，也有利于調控房地產市場。【海峽資源報　趙勤恩　高曉嵐】